Conséquences de l’absence de réponse du bailleur à une demande de renouvellement

L’absence de réponse du bailleur à la demande de renouvellement dans le délai de trois mois vaut acceptation des manquements contractuels antérieurs à la date à laquelle le bail s’était renouvelé si le bailleur en a eu connaissance avant la date de renouvellement.

En droit, l’article L. 145-10 du Code de commerce prévoit que le preneur qui n’a pas reçu de congé peut demander le renouvellement de son bail dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail ou à tout moment au cours de sa tacite prolongation.

En l’espèce, le preneur de locaux à usage commercial, qui venait d’acquérir le fonds de commerce, avait demandé, le 4 avril 2013, le renouvellement de son bail au propriétaire qui n’avait pas répondu dans le délai de 3 mois.

Postérieurement à la demande de renouvellement mais avant la date d’effet du renouvellement, le preneur avait réalisé, sans l’accord du bailleur, des travaux d’aménagement dans les locaux.

Le bailleur lui avait enjoint à plusieurs reprises, les 26 avril, 14 août et 13 décembre 2013, d’avoir à faire cesser ses travaux.

Le preneur avait alors assigné en nullité du commandement, tandis que le bailleur sollicitait reconventionnellement la résiliation judiciaire du bail.

Pour prononcer la résiliation du bail, la cour d’appel a retenu que l’absence de réponse du bailleur à la demande de renouvellement dans le délai de trois mois ne vaut pas acceptation des manquements contractuels antérieurs à cette demande et n’a aucune conséquence sur la demande en résiliation du bail dès lors que celui-ci peut être résilié à tout moment et que la locataire a, entre mars et mai 2013, réalisé dans les lieux loués, sans l’accord préalable du bailleur, des travaux de réaménagement des locaux, ce qui caractérise des manquements aux dispositions contractuelles.

La Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel considérant que cette dernière n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dès lors qu’elle avait constaté que le bailleur ne s’était pas opposé à la demande de renouvellement et qu’elle avait invoqué des manquements contractuels antérieurs à la date à laquelle le bail s’était renouvelé.

Si effectivement les travaux n’étaient vraisemblablement pas antérieurs à la demande de renouvellement comme l’a relevé la cour d’appel, mais postérieurs à cette demande, les manquements étaient néanmoins antérieurs à la date à laquelle le bail s’était renouvelé.

Dans la mesure où le bailleur, qui avait connaissance des travaux réalisés sans autorisation, voulait obtenir la résiliation du bail, il aurait dû, à la suite des commandements qu’il a délivrés, signifier un refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes fondé sur l’article L. 145-17 du Code de commerce.

À défaut, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement et renoncé à invoquer les manquements dont il avait connaissance.

En revanche, il peut toujours invoquer des manquements antérieurs dont il n’avait pas connaissance ou des manquements postérieurs.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 1 février 2018 n°16-29054